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Regolarizzazione delle variazioni essenziali senza doppia conformità, tolleranze costruttive e nuovo concetto dello stato legittimo dell’immobile tra le maggiori novità.
Il Decreto Salva Casa riscrive il Testo Unico dell’Edilizia. Non si tratta della riforma organica auspicata da professionisti e imprese, ma di modifiche puntuali, orientate a regolarizzare e rendere abitabili il maggior numero possibile di immobili.
Lanciato come uno strumento per sanare le piccole difformità che rendevano impossibili le compravendite o i lavori edili, il Decreto Salva Casa nella fase di conversione in legge ha ampliato il suo raggio d’azione.
Il Decreto Salva Casa rivede infatti il concetto di tolleranze costruttive ed esecutive e di stato legittimo dell’immobile e semplifica la sanatoria di una serie di irregolarità più o meno gravi eliminando il requisito della doppia conformità.
Abolizione del requisito della doppia conformità
Dal 30 maggio 2024 i privati e le Pubbliche Amministrazioni possono ottenere la sanatoria edilizia se le irregolarità risultano conformi:
– alla disciplinaurbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
– ai requisiti prescritti dalla disciplinaedilizia vigente al momento dellarealizzazione dell’intervento.
Si potrà seguire questo percorso semplificato per la regolarizzazione delle difformità parziali, ma anche delle variazioni essenziali.
Procedura per la sanatoria edilizia
Dal 30 maggio 2024 i privati e le P.A. possono presentare al Comune la domanda di permesso di costruire o Scia in sanatoria, assistiti da un tecnico abilitato che deve attestare la conformità degli interventi alle norme urbanistiche vigenti al momento della domanda e alle norme edilizie vigenti al momento della realizzazione.
Il Comune può condizionare il rilascio della sanatoria alla realizzazione di opere, anche strutturali, necessarie per assicurare l’osservanza della normativa in materia di sicurezza.
Il Comune deve pronunciarsi entro:
– 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria;
– 30 giorni per la Scia in sanatoria;
– 180 giorni per la richiesta del permesso di costruire o della Scia in sanatoria relativi a interventi sugli immobili sottoposti a vincolo.
Decorsi questi termini, scatta il silenzio assenso.
Per ottenere il permesso di costruire in sanatoria, i privati dovranno pagare una sanzione pari al doppio del contributo di costruzione mentre per la Scia in sanatoria la sanzione equivarrà al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, tra 1.032 euro e 10.328 euro (nel testo originario del DL la sanzione era pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, cioè una cifra compresa tra 1.032 euro e 30.987 euro). Alle Pubbliche Amministrazioni non è richiesto alcun pagamento.
Il Comune può prevedere la rimozione delle opere che non possono essere sanate. Per la rimozione degli abusi edilizi, che normalmente deve avvenire entro 90 giorni dall’ordine, potrà essere concesso un tempo aggiuntivo, fino a 240 giorni, in presenza di comprovate esigenze di salute o gravi situazioni di disagio socio-economico.
Tolleranze costruttive ed esecutive
Saranno considerati regolari gli interventi, realizzati entro il 24 maggio 2024, che rispettano i seguenti scostamenti (tolleranze costruttive) rispetto alle misure assentite:
– 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
– 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
– 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
– 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;
– 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, saranno considerate tolleranze esecutive:
– il minore dimensionamento dell’edificio;
– la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
– le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
– la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
– gli errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Stato legittimo dell’immobile
Dal 30 maggio 2024, per ottenere lo stato legittimo dell’immobile è sufficiente rifarsi alternativamente al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) dell’immobile o a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.
Quest’ultimo titolo abilitativo deve essere stato rilasciato dopo un procedimento di verifica sull’esistenza del titolo abilitativo che ha autorizzato la realizzazione o la sanatoria dell’immobile e dei titoli abilitativi successivi, relativi agli interventi parziali.
Per la dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile non si dovrà tenere conto delle eventuali difformità presenti sulle parti comuni dell’edificio.
Analogamente, le difformità presenti nelle singole unità immobiliari non avranno alcun impatto sullo stato legittimo dell’intero edificio.
Cambio di destinazione d’uso
I cambi di destinazione d’uso saranno sempre ammessi, sia con opere sia senza, sia all’interno della stessa categoria funzionale, sia tra diverse categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale) in tutte le zone urbane (A, B e C).
I cambi di destinazione d’uso accompagnati da lavori rientranti nell’edilizia libera saranno considerati cambi di destinazione d’uso senza opere.
I cambi di destinazione d’uso dei primi pianifuori terra e dei piani seminterrati saranno sempre consentiti, a condizione che siano previsti dalle norme regionali, che prevedono i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone in cui applicare le semplificazioni sui cambi di destinazione d’uso del Salvacasa.
Requisiti di abitabilità degli immobili
Il progettista può asseverare la conformità alle norme igienico-sanitarie dei locali situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero o per i quali sia previsto un progetto di ristrutturazione aventi le seguenti caratteristiche:
– locali con un’altezza minima interna di 2,40 metri;
– monolocali con una superficie minima, comprensiva dei servizi, di 20 metri quadrati per una persona e di 28 metri quadrati per due persone.
Se non sono previsti progetti di riqualificazione, per la conformità alle norme igienico-sanitarie sono richieste:
– altezza minima interna di 2,70 metri;
– superficie minima dei monolocali di 28 metri quadrati per una persona e di 38 metri quadrati per due persone.
Recupero dei sottotetti
Nel rispetto delle norme regionali, per ampliare l’offerta abitativa senza consumo di suolo, il recupero dei sottotetti sarà sempre consentito anche nel caso in cui l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.
Devono comunque essere rispettate le distanze vigenti al momento della realizzazione dell’immobile, l’altezza massima assentita al momento della costruzione dell’edificio. Sono vietate le modifiche alla forma, alla superficie e all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali.
Tende da sole, pergole e Vepa in edilizia libera
Saranno considerati interventi di edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, o con elementi di protezione solare mobili o regolabili, addossate o annesse agli immobili, anche se dotate di strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione delle tende. Tali opere non devono creare uno spazio stabilmente chiuso.
Rientrano nel regime di edilizia libera anche le Vepa installate su logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a condizione che i porticati non siano gravati da diritti di uso pubblico e non siano collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicenti le aree pubbliche.
