quesito: acquisto casa

Domanda: sono in procinto di acquistare una casa e il Notaio mi chiede la Relazione Tecnica Notarile, a chi spetta e chi la deve pagare?

Risposta:

Nel caso di compravendita immobiliare si verifica spesso il quesito “a chi spetta la Relazione Tecnica Notarile”? alla parte Venditrice o all’Acquirente? In effetti non esiste una norma, un regolamento che impone l’obbligo di redigere la relazione ad una parte piuttosto che all’altra, ma esistono consuetudini che spesso variano da regione a regione.

Cos’è la Relazione Tecnica Notarile?

La Relazione Tecnica è uno strumento, redatto da un Geometra, Ingegnere o Architetto, attraverso il quale il Venditore deve garantire in sede di contratto, la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita. Nella fattispecie la relazione dovrà indicare le caratteristiche dell’immobile, specificarne la proprietà, la presenza o meno di ipoteche e soprattutto dovrà documentare lo stato di conformità urbanistica e catastale dell’immobile.

Chiaramente quando ci si accinge all’acquisto di un immobile vista la sua importanza dal punto di vista economico (spesso si accendono mutui ventennali o trentennali…) è bene affrontare la questione con molto scrupolo e attenzione e quello che non vorremmo mai subire è la scoperta di abusi più o meno grandi solo dopo il suo acquisto.

Per abusi piccolo o grandi ci si può riferire a divisioni interne non perfettamente coerenti con le autorizzazioni concesse in precedenza dal Comune, il classico esempio è un muro interno di una stanza che il proprietario a abbattuto per ampliare il soggiorno, o per collegarlo con la cucina. Altri tipi di abusi lievi sono le finestre o porte esterne che sono spostate rispetto alla posizione riportata dalle autorizzazioni….fino ad arrivare a veri e propri illeciti come la sopraelevazione della mansarda, trasformata in zona notte, o vere e proprie stanze costruite in ampliamento prive di autorizzazioni.

Chiaramente questo tipo di abusi possono creare problemi per chi acquista che si troverebbe a pagare sanzioni per regolarizzare tali situazioni o peggio ancora a demolirle se non compatibili con i regolamenti edilizi comunali.

Partendo dal presupposto che l’unico responsabile è il venditore che in sede di atto di acquisto notarile dichiara la piena conformità urbanistica e catastale dell’immobile oggetto della compravendita (quindi dichiara che non ci sono abusi e che l’immobile è perfettamente in ordine sotto tali aspetti) è buona norma farsi assistere da un tecnico di fiducia non legato alla parte Venditrice il quale possa verificare senza interessi di sorta la perfetta conformità e commerciabilità.

Nello specifico è possibile affermare che il Notaio non è tenuto a verificare la conformità urbanistica e catastale, egli raccoglie solo le dichiarazioni della parte venditrice e tutti i dati a lui riferiti e contenuti nella relazione tecnica notarile, ma non è responsabile di eventuali abusi o difformità: egli è tenuto a verificare la proprietà dell’immobile e quindi i presupposti di commerciabilità dello stesso.

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Arch. Giorgio Sabatini